12.08.2008
Por J.J.Alvarez.
Durante un año, el dolor de cabeza de los mercados han sido las hipotecas basura, conocidas también como ‘subprime’ o de baja calidad, ya que fueron concedidas a propietarios con dudosa capacidad de pago.
Existe, sin embargo, un segmento de clientes hipotecarios de alta calidad, conocido como hipotecas ‘prime’, que en principio cumplía con todos los requisitos para asegurar el pago mensual de la letra…hasta ahora.
Pero la crisis crediticia ha avanzado a tal paso, que hasta las hipotecas ‘prime’ se han vuelto sospechosas, lo que está rompiendo las perspectivas de recuperación del mercado hipotecario estadounidense.
Según informa hoy CNN Money, las hipotecas ‘prime’ están empezando a registrar elevadas tasas de impago, lo que podría lastrar cualquier atisbo de recuperación en el mercado. Así, la tasa de morosidad para hipotecas de alta ha escalado hasta el 2,44% en mayo de 2008, frente al 1,38% que se registró en el mismo periodo del año anterior, según cifras de LoanPerformace,
Y lo que es aún más preocupante, las hipotecas de alta calidad de más de 417.000 dólares (conocidas en Estados Unidos como ‘jumbo loans’) han registrado una tasa de impago del 4,03% en mayo de 2008, cuando hace un año apenas si llegaba al 1,11%.
Según la misma fuente, todas las hipotecas de alta calidad que se concedieron el año pasado se están revelando como las peores, con una tasa de morosidad que casi triplica a las hipotecas del mismo segmento firmadas en 2006.
“El grado de comportamiento de estos préstamos de elevada calidad es muy problemático”, según declaró Pat Newport, economista de Global Insight. Y en la gestora Washington Mutual tampoco lo ven muy claro, ya que la tasa de morosidad de las hipotecas ‘prime’ se situó el pasado 30 de junio en el 2,19%, frente al 1,40% que alcanzó este ratio en 2005.
En JP Morgan, el CEO Jaime Dimon declaró recientemente que la evolución de los préstamos de alta calidad es terrible, y sugirió que las pérdidas relacionadas a estos créditos podrían triplicarse. Sólo en el segundo trimestre, el banco tuvo que dotar provisiones por importe de 104 millones de dólares para cubrir impagos de hipotecas de alta calidad, más del doble que los 50 millones anotados por el mismo concepto tres meses antes.
Más ejecuciones hipotecarías y más caídas de precios
Y ahora que las hipotecas de alta calidad se han vuelto altamente sospechosas, es previsible que las ejecuciones hipotecarias aumenten en Estados Unidos, lo que hará aumentar el stock de viviendas disponibles e incidirá más en el desplome de los precios inmobiliarios.
Según el informe S&P Case-Shiller, los precios inmobiliarios han descendido más de un 20% desde 2006, y “seguirán bajando más, quizás varios años” en opinión de Pat Newport. En realidad, hay una fuerte correlación inversa entre los impagos de hipotecas y la caída de los precios de la vivienda, a causa del mayor stock disponible.
La conclusión es clara. Si las hipotecas que antes parecían seguras, ahora se vuelven arriesgadas, la banca prestará cada vez menos dinero para la compra de viviendas y las entidades mirarán con lupa cada solicitud.
Un reciente estudio de la Reserva Federal muestra que un 60% de los gestores bancarios de hipotecas han estrechado los requisitos para conceder créditos de alta calidad durante los tres primeros meses de 2008.
Y es que, cuando las cosas vienen así de torcidas, nadie conoce a nadie…
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